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中国房地产“戴维斯双杀”前景妥妥的

2017-05-31 23:43:02 编辑 删除

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周日回京,周一打开微信公众号后台和博客,发现后面筒子们一片担忧,是否一些不可解释的缘故,我从此封口?不是的,我是出国考察两周才回来。5月13日晚上,我想更新博客提示筒子们我外出考察两周停止更新,发现博客和微信公众号压根登陆不上去,一看日子,是一带一路开大会。

算了。

这里再次感谢关心我的筒子,没你们的支持,我不可能坚持更新这么多年的帖子。这里再次谢谢你们。

此次外出公差,是到南太平洋岛国——瓦努阿图买地。之前我在小范围内搞了一个农地众筹项目,买下瓦努阿图的一个农场,面积大约100公顷,外加一块面积为4871平米的沿海建筑用地,包括40平米的海岸线。目前已经签约拿下。但和我一起过去考察的参与者,其中有两个人打算当地安家落户,想退出众筹项目,抽出资金当地买房。所以现在有19份农地转让,一份农地2000平米,一万人民币,有兴趣的筒子,微信后台和我联系,或直接发邮件到我邮箱xubinism@163.com

这个海外农庄项目,是我对冲大洪水风险的空头仓位,老读者知道这是咋回事,这里不解释,也是一个海外农家乐项目,瓦努阿图年底就通直航,如果天下太平,那里明后年旅游业有爆炸性增长,买块农地和建设用地搞开心农场,错不了。最后也是我用这个方式将线上社区落实为线下社区的方式,算是搞个俱乐部,一些志趣相投的朋友们在此抱团聚会,聊天消闲,顺便看看当地有没有商业机会。

当地有没有机会呢?确实有。详细就不说了。简单就说说房地产吧。

我觉得北上广深的房租收益率,类似高成长股的市盈率,因为高成长,所以大家能忍受低得离谱的房租收益率,时间一长,大家都几乎忘记了房租收益率多少才算合理的常识。

罗伯特·希勒统计美国百年来的房租收益率曲线,发现中枢水平始终在5%附近,换句话说,房租收益率一旦背离5%收益率水平,迟早会回归。现在北京房租收益率多少呢?基本都在2%以下。

所以当我听到日本东京神户等房产收益率为8%附近时候,觉得很吃惊。这么高的房租收益率,咋不见中国炒房团呢?后来再听到一些信息,才知道自己乃义务了,美国黑石财团和国内一些财团都过去团购房产,专门运营出租然后收租子。

但这些比起瓦努阿图首都维拉港的房租收益率,都小巫见大巫了。维拉港市内(其实称之为维拉镇更合适些)两室一厅的公寓,月租金折合人民币差不多6千元,稍微像样的大房子,三居室带庭院的,月租金折合人民币1万元。一些高档商务公寓,是按天算租金的,一天100到150美金!当地搞商务公寓开发的老板告诉我,商务楼宇的年房租收益率一般在10%~15%之间,我听了,都有点恍惚。

一般而言,如果一件事好得不像是真的,通常就不是真的。但我检索维拉港地产中介的材料,对比租房价格信息,相信这是真的。但这样的高收益率水平,你也别太高兴,因为维拉港市场狭小。整个岛屿一共七八万人口,还抵不上北京一社区人口多。所以楼宇供应量一旦跟上来,这收益率就会下去。不过这也是三五年之后的事情啦。短期内,明年由于直航开通,维拉港对外接待床位一共才1400张,这个房租收益率估计还会涨。

下面有趣的问题来了,北上广深的房租收益率啥时能上去回归到5%的价值中枢水平呢?这几天打开财经新闻,就发现一线城市房租持续下跌的消息。这个嘛,使得我想起了股票估值的“戴维斯双杀”:也就是利润与市场给出的市盈率水平同时下降,导致股价暴跌。在我看来,中国楼市的“戴维斯双杀”前景是妥妥的,只不过是啥时候。

这个,真的没一个分析人士或经济学家现在敢拍胸脯精确预测了。因为过往打脸的次数太多了,中国房地产大牛市,专治各类不服,已经好多年了。
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徐斌

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